房地产，由于地域性、差异性强，一直被视为离“线上”最远的行业之一。不过，在疫情的影响下，售楼部线下拓客受阻，倒逼地产企业将销售从线下转到了线上。根据南都大数据研究院统计，50家规模上市房企当中，目前已经有至少34家房企开启了网上卖房，成为疫情下的新业态。VR看房、直播带客、全民营销，一时间网上卖房被房企们演绎得风生水起。房企们也加大了对线上售楼处及相关平台的开发，纷纷推出了卖房(全民营销)App或小程序。不过各家平台无论是在完善度上，还是对个人信息保护度上，依然有明显的差距。为此南都规模上市房企研究中心针对这些网上卖房平台展开测评，希望促进网上卖房平台的完善化和合规化。

　　一、个人隐私保护

　　有专门《隐私协议》的平台不足两成

　　从测评结果来看，此次选取的34家房企的网上卖房平台中，只有6个平台在注册的时候，会提供单独的《隐私协议》。在另外的28家房企的平台中，并没有专门的《隐私协议》。

　　研究员发现，在这些没有专门《隐私协议》的平台中，部分在《会员规则》中会有少许关于个人隐私保护的内容表述，还有部分房企的网上卖房平台，则完全没有与个人隐私相关的内容。

　　在这6个拥有《隐私协议》的平台中，包括恒大集团的App“恒房通”、绿城中国的App绿城云，以及碧桂园的小程序“碧桂园凤凰云”、万科的小程序“万小二”、龙湖集团的小程序“龙湖U享家”、中海地产的小程序“海客通”。

　　值得注意的是，在这六家房企的平台上，隐私协议的规模也相差很大。万科与龙湖的《隐私协议》可谓最详细，均超过万字。而中海地产尽管有专门的隐私协议，但内容相对简单，仅一千多字。

　　在拥有专门《隐私协议》，或者在《会员协议》中会涉及到个人隐私内容的房企平台中，其《隐私协议》的提醒方式，也很大程度能够体现出该房企对于个人隐私保护的重视程度。

　
　　从测评结果来看，拥有《隐私协议》或者《用户协议》中含有个人隐私保护表述的房企网上卖房平台中，只有碧桂园、中海、绿城三家使用了弹窗提醒的方式，而恒大、融创、龙湖、佳兆业、新城控股以及世茂房地产的平台，采用了主动勾选的方式。

　　至于万科、蓝光发展、金地、富力、阳光城、金融街等房企，则是采用了默认勾选，甚至注册即同意《协议》的方式，并不能真正起到提醒用户查看《协议》的效果。

　　逾六成网上卖房平台隐私政策透明度低

　　针对隐私政策的透明度，本次测评发现，在34家房企的网上卖房平台中，只有14家房企的隐私协议中，有涉及是否提供个人信息保护政策、是否提醒须取得拟推荐客户的合法授权和使用他的个人信息、如何共享、转让、公开披露个人信息等七项隐私内容。

　　但包括金地、龙光、招商蛇口、合景泰富、阳光城在内的20家房企平台，由于没有《隐私协议》，甚至《用户协议》中都没有涉及个人隐私政策部分，需要在个人隐私保护方面多加重视。

　　值得注意的是，尽管大多数网上卖房平台同时也是全民营销平台，推荐他人买房也是这些平台的主要功能之一。但所研究的34个平台中，只有“万科万小二”和“融创幸福通”的隐私政策中，涉及“是否提醒须取得拟推荐客户的合法授权和使用他的个人信息”这一项。

　　比如万科在隐私政策中写明：在将房源推荐给客户时，需确保您已经取得拟推荐客户的合法授权以使用他的个人信息。

　　至于其他房企，并不太重视被推荐客户的个人信息保护。这也导致不少人可能在自己并不知情的情况下，个人信息就被录入到了这些网上卖房的平台中，且有可能因此接到“骚扰电话”。

　　一旦注册就没“回头路”?

　　理论上，一个应用有注册的入口，就应该也有注销的出口。但是研究员统计34家房企的网上卖房平台之后发现，只有碧桂园、恒大、绿城中国、龙湖集团和中海地产五家房企的平台，有较明确的注销出口。

　　反之，这也意味着在此次的研究样本中，有近30家房企的网上卖房平台没有明确的注销选项，用户一旦注册，就很难再注销，让自己的个人信息在该平台中删除。还有一些平台，需要通过向个人信息保护专员发送邮件等方式，来注销账号。而且注销账号的时长，也在平台方收到信息的15-30天不等，非常繁琐，可谓注册容易注销难。

　　卖房平台多要求获取手机号码和定位权限

　　用户初次打开这些卖房平台时，平台申请获取权限，并非都遵循了网络安全法中的“合法、正当、必要”原则与《个人信息安全规范》的“最小够用”原则。

　　测评结果显示，作为网上卖房平台，大部分App和小程序在初次打开时，均要求获取手机号码和定位权限，主要是为了根据定位推荐楼盘，以及通过手机号取得联系。如碧桂园、世茂、雅居乐等没要求获取手机号码、定位权限的为极少数。而奥园、金科、越秀等房企的卖房平台，在首次打开时则没有要求获取定位权限，而是到了必须使用到时，才逐层申请获取权限。

　　不过，也有少数房企的卖房平台超范围获取权限较为严重。例如通过华为手机下载绿城中国安卓版本的应用绿城+App，下载完成后，会要求获取拍摄照片和录制视频、允许绿城+访问设备上的照片、媒体内容和文件，还要求允许绿城+获取包括读取通话状态和移动网络信息等设备信息，如果不允许则无法打开App，涉嫌超范围获取权限。

　　二、网上卖房平台完善度

　　规划、物管费信息不完整

　　在选择一个楼盘的时候，了解楼盘的规划信息可谓是重中之重，不少地方政府也有要求线下售楼部要公示由城乡规划主管部门审定的建设工程设计方案总平面图。不过在此次的测评结果中研究员发现，并非所有的房企平台，都有积极展现每一个楼盘的规划情况。

　　同时，作为购房之后非常重要的物业管理费，也有很多房企的平台没有直接注明，这会导致购房者不便做出选择。

　　而在所有的售楼信息中，开发商们最注重户型图和报价。几乎所有的卖房平台，均能够找到楼盘的在售户型图，同时也能够找到报价信息。

　　不过值得注意的是，目前在线下售楼部，大多数楼盘都有公示每一套房的价格。但是在“网上售楼处”，报价信息依然不能做到一房一价，基本只表明一个大概的价格区间，如需要更进一步了解，还需要通过咨询置业顾问的方法来实现。

　　测评结果显示，在恒大恒房通平台上，大多数楼盘都能找到一房一价。而美的置业神器，选中自己想要买的户型，也会显示出具体价格。研究员认为，在这种精准报价情况下，网上卖房才能走到实处，购房者可以根据户型的朝向、楼层与价格进行衡量，更容易在网上就做好购房决定。

　　仅3家房企进行不利因素公告

　　目前在线下售楼部，为了保障购房者的权益，政府都要求现场显眼处公示楼盘的不利因素。但是在构建“线上售楼部”的大潮中，这一要求却没有得到贯彻。

　　研究员统计发现，在此次研究的34家房企网上卖房平台，只有万科、金地和时代中国三家房企，对楼盘的不利因素进行了公告。事实上，这样的“阳光”公示，可以让购房者更加有信息，不会担忧受到隐瞒。

　　仍有平台只能通过电话咨询

　　事实上，数年前就已经有不少房企开始尝试走到线上，而此次网上卖房的大热，除了疫情的倒推作用外，科技的发展也是功不可没。360度的VR看房、视频带看、地图找房等先进技术的运用，让线上看房拥有更好的体验感，更真实的实地观感。

　　但是，也有一些平台的科技交互度明显不够，例如新城控股、金科地产、中南集团等，用户在网上看中楼盘之后，需要进一步咨询依然只能通过电话咨询置业顾问，连线上咨询的方式都没有。

　　此次测评结果显示，在34家房企的网上卖房平台中，依然有6家房企无法线上咨询，仍需通过电话才能咨询相关信息。此外还有3家房企的平台，没有地图找房功能，不方便购房者以最快的速度找到自己想买房区域的在售楼盘。

　　值得注意的是，相较于以往网上看房只是获取信息，要想感受现场还是得实地看房。如今网上看房平台为了增加现场感可谓祭出了18般武艺。

　　统计显示，34家房企中，有14家房企的网上卖房平台上，既可以视频看房，也可以VR看房，非常丰富。不过也还有中骏集团、蓝光发展、远洋集团等房企的平台，既不能视频看房，也没有VR看房功能，更多地只是用于简单的楼盘信息展示。

　　能直接下单买房的仍是少数

　　要说在此次疫情期间，网上卖房和之前最大的变化，就在于已经有不少房企对卖房平台的交易环节进行了完善。相较于以往的带客功能，如今部分房企的平台上已经可以直接实现下单认购。例如恒大恒房通，在App上缴纳3000元定金就可以完成认购。而美的置业神器，不少楼盘也是可以直接选择对应的楼栋和房号，并可缴纳定金提交订单。

　　不过可以看到的是，大部分房企的线上卖房平台，依然没有做到“卖”字。在此次测评的34个平台中，只有12家房企的平台能够直接实现线上认购，且其中有不少平台只有部分楼盘可以实现在线认购。而大多数平台来看，需要另外通过转账到开发商账户的方式来实现认购，或者仍然需要到案场完成认购流程。

　　半数房企承诺可退定金

　　与网上购物类似，允许“无理由退货”，资金保障度可以说是一家购物平台的“良心”，目前大多数网购平台，都允许七天无理由退货。

　　而在网上卖房平台上，研究员统计发现，有17家房企承诺“无理由退房”，刚好占据了34家样本房企中的一半。不过大多数开发商声称的“无理由退房”其实都是在下定后未签订正式合同前的“退定金”，至于在签订正式商品房销售合同之后，依然能够退房的只有恒大一家。

　　值得注意的是，尽管承诺可以退定金的房企不在少数，但是退钱的速度参差不齐，快的如恒大承诺在5月10日前如果房子未卖出，定金可以在5天之内退款。而有些房企的承诺时限则在30天、60天甚至90天，速度较慢。

　　建议

　　通过针对个人隐私保护和平台完善度两大类别的测评后可以看到，由于缺乏统一的标准以及监管要求，目前各家开发商的网上卖房平台差别依然较大，存在较大的优化提升空间。

　　在个人隐私保护方面，碧桂园、中国恒大、中海地产位居前三位，隐私政策相对完善。但仍有许多房企的平台完全或几乎没有与个人隐私保护的相关政策，这也让人担忧在使用这些网上卖房平台之后，是否会有个人隐私泄露的可能，甚至平台方会将这些“准购房者”的个人信息进行倒卖。

　　南都建议，网上卖房尽管短期来看属于疫情下催生的新业态新服务，但也是一个发展方向，房企依然可以按照一个长期战略来实施，像一些主流应用一样，在合规性方面做得更好，配备完整的《隐私协议》。尤其是大量的网上卖房平台还涉及推荐他人购房，需要录入他人的个人信息，因此拥有完备的个人信息保护机制，才能化解各方对于个人隐私安全的担忧。

　　此外在平台完善度方面，目前各房企的线下售楼部已经较为完善，该公示的，该体现的内容基本都到位。但是在线上平台，由于缺乏统一的规范，各家平台展示的方式方法、网上看房的交互性体验，甚至完成购房链条的完整度均有所不同，这也导致购房者体验感较差。

　　南都建议，在大多数房企已经做到产品标准化生产的情况下，楼盘信息的网上展示也可以做到标准化，将VR展示、视频看房、线上认购等一些新技术标准化应用到每一个楼盘。此外在信息透明度方面，如不少城市住建局有要求线下售楼部必须公示建设工程设计方案总平面、商品房销售价目表、环评文件、项目周边不利因素等，房企应该将这些公示内容同步移到线上平台，让购房者在网上购房与线下购房一样，能够获取到影响购房者决策的充足信息。

　　测评方法

　　本次测评随机抽取ios或Android系统下，各个网上卖房平台的信息进行采样。个人隐私保护方面，包括是否提供专门的隐私协议，隐私协议提醒方式、隐私政策透明度、注销难易度、权限获取合规度等五个维度;而平台完善度方面，针对售楼信息透明度、平台科技交互度和购房资金保障度等三个维度进行测评。

　　本次测评的信息采集时间为2020年3月11日至3月15日。在此采集时间以外平台做出的修改，均不计入本次测评结果。评测所采用的标准只代表第三方机构的观点，只要提供合规建议，企业并非必须按照这一标准进行隐私合规。

　　注：此次隐私政策透明度测评包括7项内容：

　　1、是否提供个人信息保护政策

　　2、收集、存储、使用用户个人信息的规则

　　3、用户的访问权、更正权、删除权、撤回同意及注销权

　　4、如何共享、转让、公开披露个人信息

　　5、是否提醒须取得拟推荐客户的合法授权和使用他的个人信息

　　6、如何处理未成年人个人信息

　　7、在个人信息泄露事件中的救济机制

　　按照透明度高(5项以上)，透明度中(1-4项)和透明度低(1项以下)来统计可以看到，透明度低的房企平台，占比达到了65%。