消费者文女士于2017年8月22日在重庆市永川区某楼盘认购一套房产，缴纳了认筹金两万元，签订认购协议时，销售人员方某承诺，若对该房不满意，不购房可全额退款。同年9月2日，文女士实地看房后认为该房产不合意，打算不购房了，要求开发商退还两万元认筹金。开发商以方某的承诺是个人承诺，与公司无关为由拒绝退款。文女士多次交涉退款未果，于2017年10月8日向消委会投诉，请求消委会调解。

此案在调解过程中，存在两大争议焦点：

　　一是认筹金是否具有担保履约的性质。众所周知，定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式，具有法律效应。给付定金方不履约，无权要求返回;收受定金方不履约，双倍返还。而认筹金在法律上没有明确规定其性质，无法确定其是否具有担保性质，亦未明确如不履约，对方是否有权不返还认筹金。

　　开发商在取得商品房预售许可之前，经常采用认筹金的方式来促销，常以“优先选房”“VIP”“预存1万抵用X万”等为噱头，吸引消费者。但这种方式其实是违法的，早在2010年住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》中就明确规定：“未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。”就算已取得预售许可，以认筹金促销的方式也因双方信息不对称、退款难、合同内容无法律保障等种种因素，让消费者处于劣势，权益得不到保障。

　　二是员工执行职务行为的民事责任应由谁承担。《民法通则》第四十三条规定：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”《最高法关于贯彻执行(民法通则)若干问题的意见》第五十八条规定：“企业法人的法定代表人和其他工作人员，以法人名义从事的经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应当承担民事责任。”因此，为执行职务行为，其民事责任应由法人承担。另外，《侵权责任法》第三十四条规定：“用人单位的工作人员因执行工作任务造成他人损害的，由用人单位承担侵权责任。”据此，员工执行职务行为的侵权责任，应由用人单位承担，用人单位不能以员工私自承诺为由推脱。

　　开发商不退返认筹金的行为，侵害了消费者的选择权。《消费者权益保护法》第九条规定：“消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。”据此，文某有选择是否在此楼盘购房的权利，缴纳了认筹金并不能排除此权利。认筹金不具有履约担保的作用，消费者不购房了，商家应该按照双方约定退还认筹金。

　　在此提醒消费者，开发商的口头承诺最终都须落到纸上。如果开发商实在不提供书面协议，消费者要注意留存录音录像等其他形式的证据，才能在日后维权中处于有利地位。

编辑：张旭婵

来源于：中国消费者报