2015年1月，肖某和沈某签订了一份《二手房买卖合同》，约定买方肖某须于当年4月1日前完成银行资金监管，且双方须于当年5月1日前完成递件过户手续，若一方逾期履行超5日，另一方可解除合同并要求对方承担违约责任。然而，由于交易步骤未能严格按照合同约定时限进行，双方围绕着“买方是否违约”、“卖方有无权利解约”等问题展开了数个回合的诉讼，法院审理结果也曾被反复改判。

一审判卖方无权解约

  2015年，肖某向法院起诉沈某称：两人签订买卖合同后，肖某向沈某支付了6万元定金及20万元“赎楼款”，办理了银行资金监管，且成功申请了按揭贷款；而沈某虽然完成赎楼、取得房产证，却不配合过户，反要求肖某提高受让价款。之后，沈某还把房产卖给另一人江某，并向其过户。

  沈某辩称，肖某未能遵守合同约定，包括在4月1日前完成资金监管(实于4月3日完成)并在5月1日前取得贷款承诺函(实于5月8日完成)，已构成违约，合同应当解除。判决书显示，沈某称曾短信告知肖某违约，肖某则不认可相关短信的真实性。

  深圳南山区人民法院一审认定，肖某已按合同约定，向沈某支付了定金和首付款，并办理了资金监管和银行贷款申请手续，二手房买卖合同有效。对于沈某提出的肖某逾期违约，法院认为，4月3日双方签署资金监管协议，肖某办理贷款手续、向沈某支付了20万元首期款，沈某也出具了收据，可见双方对于“变更资金监管的金额和时间事宜”已达成合意，当时沈某对此未提出异议，事后再要求解除合同无合理依据。

  判决还称，经查，从沈某处购房的江某实为沈某女儿，沈某、江某知晓上述合同存在，且其交易存很多不符一般房屋买卖交易习惯的情形，认定两人签订买卖合同存在恶意。最终法院判定沈某与江某的买卖合同无效，应将涉案房产恢复至沈某名下。

二审改判，再审又改从原判

  沈某、江某不服上诉后，深圳市中院撤销了一审判决。中院认定，依照双方合同，买卖双方签署买卖合同、办理递件过户手续不得晚于2015年5月1日，而肖某已逾期履行超过5日，沈某因此享有合同约定解除权。因此，沈某与江某的后续交易仍然有效。但沈某向南都记者反映，二审胜诉后，江某曾于2016年3月向南山法院申请解除此前肖某申请的房产查封，但未有回音。

  对于改判结果，肖某亦表示不服，申请再审时提出，合同对5月1日时限的约定，仅仅是为起到“督促双方在取得贷款承诺函和房产证原件之后，抓紧办理过户”的作用，而并非约束哪一方，因为何时取得贷款承诺函具有不确定性。相反，沈某可自行控制赎楼、交付房产证时间，沈某才存在违约行为。

  深圳中院再审认为，肖某按约应在4月1日完成相关手续，但因故迟延数日，沈某对此未提出异议。虽然之后肖某的贷款承诺函也迟延数日，但“鉴于之前的情事，肖某有理由相信贷款承诺函出具期限相应得到顺延”。

  法院表示，考虑到沈某未提交证据证实“迟延数日的情事确实对其造成解除合同的合理理由”，且沈某“在5月1日前也未按照约定赎出房产证”，则依据合同履行的诚实信用原则，沈某并不享有解除与肖某的房屋买卖合同的权利。因此，沈某与江某的买卖合同无效。

  沈某并不认同这一再审结果，她在提交的抗诉说明中表示，她并非“默许”肖某迟延违约，而是因为4月3日的迟延未达到解约条件(逾期超过5日)，而5月8日的迟延才达到解约条件，因此她才在5月提出解约。另外，她未在5月1日前赎出房产证，也是因为肖某未按约先获得贷款承诺函，否则她将面临卖了房却收不到款的风险。

须赔违约金、赔偿金百余万

  肖某对沈某胜诉后，向法院起诉请求，沈某继续履行合同、过户房产，并以涉案房产总成交价为基数，按日万分之五金额支付延期过户违约金。法院认定请求合理，但其迟延履行合同，存在一定责任。违约金按照日万分之一金额支付，买卖合同继续履行。按成交价209万元计算，沈某应支付给肖某违约金22万余元。

  在沈某将房产售于江某后，江某曾再将房产售与另一人王某。由于沈某、江某的买卖合同被判无效，王某提起诉讼，要求解除和江某的合同，且江某赔偿自身损失。法院判决王某、江某间的买卖合同无效，江某向王某赔偿损失105万余元。

  由于沈某主张的“肖某违约合同应解除”未获法院支持，目前她面临一百多万元的赔偿金、违约金和失去房产的现实。沈某表示，她按合同条款提出解约是正当权利，不认可再审结果，已申请深圳人民检察院进行抗诉，但申请亦未获得深圳检察院支持。

知多D

律师：通知交易方可

采取多方式保留证据

  沈某称曾发短信通知肖某已违约，并要求解除合同，而肖某在庭上不认可相关短信的真实性。在房产买卖中，双方应采取哪些沟通方式来确保“通知有效”、避免陷入单方面毁约的境地？广东华商律师事务所律师周争锋表示，在知道对方手机号码情况下，可把解约函用彩信的方式送达，并打印通讯记录，保留好手机；在不知道对方手机号码情况下，可通过邮政快递发送解约函(发函地址即事前合同上填写的双方通讯地址)，或让中介转交并保留好中介反馈的“已送达”信息。实在不放心，也可登报公告送达。

  广东盛唐律师事务所律师丁龙表示，法律规定解除合同须经通知，通知到达对方即告解除，而电话、短信、发函几种方式皆可。“电话可以录音，发函可以以对方签收解除通知书作为凭据，短信通知首先要确定发送的相对方为违约方，要拿出发送短信的手机当庭查看发件箱确实有该条短信。”丁律师表示，为加强证明力，可到移动运营商处打印发送记录，如果对方否认收到则应作出合理解释。

  丁律师介绍，由公证机构公证也是一种选择，可由公证员陪同，对送达解除通知给对方的过程进行公证。“双方在起草合同时，可以在合同中约定双方联系方式，比如手机号码、微信号码、函件收件地址，这样可以确保短信收件人、微信相对人和收件人的身份为合同一方。”

来源于：广州日报