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从当房奴到做租客租房时代悄然来临

时间：2017-05-19 16:22:14

作者：孙蔚

　　■本报记者孙蔚
　　在核心城市房价高企的大背景下，在国家相关政策的支持助力下，如今买房已不是人们解决居住问题的唯一方式。“未来3—5年，中国将有约2亿人进入租房市场，年租金规模将超过1.5万亿元，中国未来的租房市场空间巨大。”业内人士的这一判断令人们不禁感叹，租房时代真的来了。
　　租房是经济发展大势所趋
　　 “受传统观念影响，大家都不惜为拥有自己的房子当房奴。可是一想着要背几百万元的贷款，我就觉得压力太大，将严重影响生活质量。”一提起买房，研究生毕业留京的小王就十分头痛，“现在北京的房子动辄五六百万元一套，根本不是普通家庭所能承受的。是不是应该换个思路，租房住也可以啊。只要有靠谱的房源和房东，不老催着我搬家，租房也是一种很好的安居方式。”
　　近年来，一线城市土地供应不足，极大地影响了市场新房供应；而存量房规模的日益庞大，也给租赁市场的发展提供了条件。
　　据统计，目前我国大概有1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21%，这其中以新就业的大学生和外来务工人员为主要群体。“目前，北京的租房市场呈现稳步上升趋势。”链家研究院院长杨现领对记者表示，发达国家的经验表明，城市经济越发达，其房价水平就越高，带来的购房压力也相应越大，租房便成为居民满足居住需求的主要途径。
　　有关调查结果显示，我国住房自有率常年维持在70%以上的水平，远高于西方发达国家。我国主要是通过自建房屋和购买商品房的形式来满足居民的住房需求；而经济较为发达的美国、英国、德国和日本，住房自有率均在50%—70%左右，其中德国更是在50%以下，大部分人以租赁为主要的居住方式。“随着房价的上涨，再加上热点城市限购越来越严格，具备购房能力的人慢慢减少，购房年龄将会延迟，这会导致越来越多的人需要在租赁市场停留更长时间。”按照同策咨询研究部总监张宏伟的观点，这是构建多层次住房供应体系的一个方面，“一二线核心城市房价确实有点高了，买不起住房的人还是要靠租赁市场来解决居住问题。”
　　另一方面，这也是房地产市场进入后开发时代的一个必经阶段。链家研究院近期发布的报告指出，今年中国租赁市场的规模为1.1万亿元，但仅占房屋交易市场规模的7%。而在发达国家，这一比例占到30%-50%。链家研究院认为，未来5-10年，中国租赁市场将进入快速发展阶段，2020年的市场体量约为1.6万亿元，2025年将达到2.9万亿元，2030年有望超过4万亿元。
　　政策支持助力发展
　　经济发展趋势如此，国家相关政策的重视和支持，也对房屋租赁起到了积极的推动作用。
　　 2016年6月国务院办公厅出台的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中明确，到2020年基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。其中，发展住房租赁企业摆在培育市场供应主体首要位置。
　　 2016年12月，中央经济工作会议再次明确规范发展租赁市场，加快租赁立法，推动机构化、规模化租赁企业发展，建立购租并举的住房制度，以满足多层次需求。
　　记者注意到，自2016年“9·30”调控以来，以北京市为代表的热点城市陆续推出由房企自持一定比例商品房的地块，该比例地块被要求全部作为租赁房而不得销售，以此来倒逼房企加速进入租赁市场。
　　 2017年4月6日，住房城乡建设部和国土资源部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》再次明确提出，“增加租赁住房有效供应，建立健全购租并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场，将新建租赁住房纳入住房发展规划，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造，完善配套设施后改造成租赁住房，按年缴纳土地收益。在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市，开展集体建设用地上建设租赁住房试点。鼓励个人依法出租自有住房，盘活存量住房资源。”
　　可以说，在政策支持及社会发展的变化下，买房这一传统方式正在悄然转换，租房时代即将来临。
　　租赁市场亟待规范
　　不可否认，我国的租赁经营业务发展相对滞后，房屋持有人更希望通过出售而非持有型经营获利，开发商也青睐于出售房屋，从而获得一次性回款。发展滞后导致租赁市场问题频出，客户满意度较低。“目前，我国住房租赁市场发育不充分，城市居民家庭租房比例总体上并不高，部分群体的住房租赁需求没有很好地得到满足。因此，培育和发展住房租赁市场，对于促进实现住有所居的目标意义重大。”房地产经纪人学会秘书长柴强博士对记者表示。
　　中国社会科学院城市发展与环境研究所副研究员王业强认为，中国住房租赁市场存在四个主要问题：一是在机制体制方面和法律法规方面需要完善；二是中介机构在服务上还存在不规范、无序竞争的现象；三是租赁市场存在监管漏洞；四是缺少专营租赁服务的企业，没有形成规模优势，整个市场供给还是以散户状态为主。
　　对此，王业强建议，由于我国尚未出台规范住房租赁市场的法律法规，所以应加速相关立法，促进行业健康稳定发展；同时，由于资金回流慢、周期长，房地产企业进入租赁市场意愿不强，政府需出台相关政策鼓励和引导。此外，须整顿规范房地产中介秩序，维护消费者的合法权益，促进市场健康发展。